每一个手上有多套房子的人,心里又得咯噔一下了。
就在昨天(7月21日),新华社正式公布了三中全会上审议通过的重要《决定》。
这份文件可以说是未来数年我们改革的“指南针”,全文“改革”一词出现了146次,涵盖教育、税收、房地产、科技等多个方面。
整体看下来,文件与房地产相关的表述篇幅其实很少。但就在这么短短一个段落里,角落中的几个字引起了大家的关注:
完善房地产税收制度。
公开资料显示,房地产税是一个综合性概念。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税,在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。
不难发现,房地产税不仅对房屋征税,还对房屋下面的土地征税。换句话说,大家最关注的“房产税”,其实是房地产税的一部分。
房地产税并不是一个新词。时间回到2021年,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局曾开会专门谈房地产税改革试点。
再往前看,早在2011年,上海和重庆两个直辖市就启动了房地产税试点改革。从那以后,几乎每年都提到房地产税立法和改革。
如今,高层文件再次提及,牵动万千中国人的房地产税,真要来了吗?
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“雷声大雨点小”
回看过往不难发现,在中国,房地产税一直是雷声大雨点小。
很长一段时间里,房地产税都是作为一种调控工具存在,往往和限购、限贷、限售、限价政策一同出现。在大众的眼里,房地产税更像是一把高悬在炒房客头顶的利剑,起到威慑作用。
但从2021年开始,房地产明显进入下行周期。纵观各大城市,楼市政策一个比一个宽松,就算是一线城市,都差点求着大家去买房。
在这样的背景下,长期被人们看作是调控工具的房地产税,确实有点不合时宜。正因此,尽管2021年被称为房地产税元年,但在那之后,这个概念很少被提及。
更关键的原因,则在更深处。
首先是程序上。按照税收法定的原则,我们国家任何新税种都必须先立法后征收。
在这个过程中,要克服许多障碍。例如,我们的土地是国有的,理论上说,业主只拥有70年的土地使用权,并且他们在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。
换句话说,如果再征收房地产税,就存在二次征收的问题。为了解决这个问题,2007年的《物权法》第149条就规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。
此外,由于全国各地的房地产情况有所差异,推行房地产税也得循序渐进,比如先在一些城市进行试点,搞得好再大范围推广。
其次是对房价的担忧。那些持有多套房产的人在担忧,一旦房地产税在全国落地,他们的成本将大幅上升。但实际上,从全球案例看,任何一个发达城市都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。
最后,人们也做过一些其他的分析。例如经济学家任泽平就曾直言:
(征收)房产税要解决两个问题,税基和税源。税基是要评估这个房子值多少钱,税源是要弄明白谁名下有房子。
只能说,确实任重道远。
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大势所趋
尽管阻力重重,房地产税依然是大势所趋。
最新的《决定》中,明确提到税制改革:
增加地方自主财力,拓展地方税源,适当扩大地方税收管理权限。
一个现实是,由于过度依赖土地财政,很多地方的“钱袋子”变小了。根据城市财经的梳理,2021年全国卖地收入8.7万亿,到2023年只有5.8万亿,足足跌去三成多。
收入骤降,债务却没降。庞大的地方债扑朔迷离,例如此前被曝光的贵州独山县,一个人口不到40万的贫困县,竟欠下了高达400亿的债务。要知道,独山县每年财政收入还不足10亿元。
这种现状有着多层次的原因,从历史角度来说,可以追溯到上世纪的分税制改革。在说服广东的过程中,作为“代价”,中央同意将土地出让收入部分归于地方,这为日后的“土地财政”埋下了伏笔。
如今,土地财政吃紧,地方的钱从哪里补上缺口?房地产税就是一个很好的出口。开征房地产税,既不加大实体经济的压力,又能给地方财政一个崭新的税收源头。
庞大的存量房市场,就是地方最佳的“长期饭票”。央行调查报告显示,我国城镇居民家庭七成财富都是房产,住房拥有率为96%。其中,有三套及以上住房的占比为10.5%。
那么,房地产税会在何时真正到来?《决定》给出的时间节点是2029年,离现在还有5年时间。如果进展顺利的话,这个节点应该会是一个重要的分水岭。